(„Wohnung & Haus“, 4/2016)
Ein Wohnrecht für den Mörder
Rechtsanwalt Dr. Bernd Wölfl, Pocking Fachanwalt für Arbeitsrecht und Strafrecht, Mediator |  |
Auch wer wegen einer erheblichen Straftat, im folgenden Fall sogar eines Totschlags, zu einer langjährigen Freiheitsstrafe verurteilt wurde, muss nicht auf seine im Grundbuch vermerkten Rechte verzichten. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 11.03.2016 entschieden. Allerdings bleiben die unmittelbar Betroffenen auch nicht völlig schutzlos. Ausnahmen sind möglich.
Ausgangssituation
In dem Fall, der dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegen hat, war der dortige Beklagte zusammen mit seinem Bruder Eigentümer eines Hausgrundstücks gewesen. In der Folgezeit hatte er seinen hälftigen Miteigentumsanteil dann aber auf den Bruder übertragen. Er hatte sich lediglich ein dingliches Wohnrecht an der Wohnung im Obergeschoss des Anwesens vorbehalten. Dieses wurde im Grundbuch eingetragen. Der Beklagte bezog die Wohnung im Obergeschoss, sein Bruder die Wohnung im Untergeschoss. Eines Tages erstach der Beklagte seinen Bruder während eines Streits. Er wurde im anschließenden Strafverfahren wegen Totschlags zu einer Freiheitsstrafe von fast 10 Jahren verurteilt, die er in der Zeit des Rechtsstreits gerade verbüßte. Erbin des Getöteten und somit Eigentümerin des Grundstücks wurde dessen Mutter. Die frühere Ehefrau des Getöteten wohnt weiterhin auf dem Grundstück. Der Beklagte selbst war in einer zivilrechtlichen Auseinandersetzung schon rechtskräftig von einem Gericht für erbunwürdig erklärt worden.
Die Mutter des Getöteten als Erbin und neue Eigentümerin des Grundstücks verlangte nun vom Beklagten die Zustimmung zur Löschung des Wohnrechts.
Die Entscheidung
Mit seinem Urteil vom 11.03.2016, Az. V ZR 208/15, hat der Bundesgerichtshof nun aber gegen die Mutter entschieden und klargestellt, dass ein wirksam begründetes Wohnrecht auch im Falle einer vorsätzlichen Tötung nicht so einfach erlischt, selbst wenn es um die Erben des Getöteten geht.
Das Gericht vertritt zunächst die Auffassung, dass ein einmal wirksam begründetes Wohnrecht des Beklagten durch seine Tat und ihre Folgen nicht automatisch erloschen sei. Der Bundesgerichtshof weist darauf hin, dass der Beklagte wegen seiner Straftat zwar für lange Zeit an der Ausübung des Wohnrechts gehindert sei. Dieses Hindernis sei aber nicht endgültig und werde mit der Entlassung des Beklagten aus der Strafhaft nach Verbüßung der Strafe wieder entfallen. Ein automatisches Erlöschen des Wohnrechts sei daher nicht der Fall. Das Wohnrecht habe aber andererseits auch nicht durch die Erbin gekündigt werden können. Die Kündigung eines dinglichen Wohnrechts sei im deutschen Recht nur möglich, wenn man dies ausdrücklich vereinbart hat, was aber nicht der Fall war. Schließlich sei der Beklagte auch nicht verpflichtet, sein Wohnrecht aufzugeben. Vor allem sei kein Wegfall der Geschäftsgrundlage gegeben, weil bei Verträgen der vorliegenden Art jede Partei das Risiko zu tragen habe, dass sich die ihr jeweils zugewandte Leistung nicht wie erwartet entwickelt.
Helfen könnten daher nur noch die Grundsätze von Treu und Glauben. Hierzu überlegte der Bundesgerichtshof, dass ein derartiger Anspruch nur dann gegeben sein könne, wenn erhebliche Nachteile, welche das dienende Grundstück durch Bestehenbleiben oder Ausübung der betroffenen Dienstbarkeit erleidet, in keinem vernünftigen Verhältnis mehr zu einem bloß geringfügigen Nutzen stehen würden, die sie für den Berechtigten habe. Diese Fallgestaltung wird aber abgelehnt. Denn das Wohnrecht des Beklagten habe den Vorteil, den es ihm bietet, nicht dauerhaft eingebüßt. Der Beklagte könne es zwar während seiner Strafhaft nicht ausüben. Danach stehe es ihm weiterhin aber in dem eingeräumten Umfang zur Verfügung.
Die letzte Möglichkeit, einen betroffenen Eigentümer nicht schutzlos zu lassen, stellt somit die Überlegung des Bundesgerichtshofs dar, dass die unveränderte Ausübung eines dinglichen Wohnrechts eine unzumutbare Belastung darstellen könne, die der Grundstückseigentümer oder sein Erbe nicht hinnehmen müsse. Dies könne tatsächlich dann der Fall sein, wenn der Grundstückseigentümer oder eine diesem nahe stehende Person mit dem Berechtigten nicht mehr auf dem belasteten Grundstück zusammen leben will, weil dieser an einem von ihnen ein vorsätzliches Tötungsdelikt begangen hat.
Aber auch in diesem Falle wäre regelmäßig nicht die Verpflichtung zur Aufgabe des Wohnrechts die Folge, sondern nur die Verpflichtung, es auf Verlangen des Grundstückseigentümers nicht mehr selbst auszuüben, sondern durch eine Überlassung an Dritte.
Vor diesem Hintergrund kommt der Bundesgerichtshof am Ende seiner Entscheidung zu dem Ergebnis, dass ein Anspruch auf Aufgabe des Wohnrechts nicht bestehe. Denn eine Verpflichtung des Berechtigten, sein Wohnrecht aufzugeben, scheitere daran, dass eine dem beiderseitigen Interesse gerecht werdende Auflösung der dargestellten Konfliktlage auch ohne dieses letzte und schärfste Mittel möglich sei. Der Konflikt könne ganz einfach dadurch gelöst werden, dass der Beklagte von der persönlichen Nutzung seines Rechts Abstand nimmt und die Ausübung des Wohnrechts einem Dritten überlässt. Dieser Weg sei der Mutter als Erbin zuzumuten, da ein Zusammentreffen mit dem Beklagten dadurch vermieden werden könne. Auch die Interessen des Beklagten seien dadurch gewahrt.
Folgen der Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Entscheidung den Schutz von dinglich Berechtigten gestärkt. Selbst schwere Straftaten führen nicht ohne weiteres zum Verlust von entsprechenden Rechten. Allerdings macht der Bundesgerichtshof auch deutlich, dass auch die Interessen der anderen Beteiligten gewahrt werden müssen. Dies allerdings auch mit der Maßgabe, dass ein Verlust des dinglichen Rechtes nur das allerletzte, weil schärfste, Mittel sein kann. Der Bundesgerichtshof hat sich bemüht, einen sachgerechten Ausgleich der widerstreitenden Interessen zu finden. Allerdings bleiben Konflikte dennoch nicht ausgeschlossen. Solange der dinglich Berechtigte, im vorliegenden Fall ein Totschläger, Eigentümer bleibt, muss er von Zeit zu Zeit zwangsläufig auf das Grundstück kommen. Hier müssen dann entsprechende Vorsorgemaßnahmen getroffen werden.
Fazit
Wie so oft hängt die Entscheidung auch hier vom Einzelfall ab. Eine Lösung, die für jede Fallgestaltung passt und Gültigkeit hat, kann nicht getroffen werden. Es gibt auch keine Patentlösung. Aber das ist auch gut so. Denn nur auf diese Weise können die unterschiedlichen Interessenlagen zu einem vernünftigen Ausgleich gebracht werden. Und auch dieser Fall zeigt, dass niemand über Gebühr belastet wird. Wichtig ist es nur – und dies gilt über diesen Fall hinaus – dass man in der Lage ist, seine Interessen nachvollziehbar darzustellen. Überwiegen diese Gründe die Interessen des anderen, so hat man gute Chancen, die Auseinandersetzung zu gewinnen. Die Ungewissheit, wie ein Gericht die unterschiedlichen Motivationen würdigen wird, bleibt allerdings. Dies ist jedoch der Gerechtigkeit im Einzelfall geschuldet.